DEHAUSS DEVELOPMENT ОБ ОПЫТЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ ИСТОРИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ОДЕССЫ

    •  

Группа компаний DEHAUSS Development принимала участие в ряде проектов реконструкции и реставрации исторических зданий и сооружений в Одессе, где мы применяли различные методы и технологии усиления, о которых пойдет речь в сегодняшней статье о проблематике сохранения и угрозы обрушения части исторической застройки центра Одессы.

Хотим обратить внимание, после последних несчастных случаев 2020го года в исторической части города, на застройщиков упал груз доли ответственности и теперь как общественность, так и власть обязывают их восстанавливать окружающий жилой фонд при проведении работ на своей строительной площадке!

 

По нашему мнению, тут кроется одна из важнейших потенциальных возможностей, которая может привести к комплексному решению вопроса «устаревшей жилой застройки». Но вернемся к этому вопросу дальше.

Старый фонд, как принято называть большую часть исторической застройки в центральном историческом ареале Одессы, в большей мере представляет собой домостроения из одесского камня известняка-ракушечника в кладке на известково-песчаном растворе.

Качество проб, изъятых нами при реставрации и реконструкции зданий из ракушечника, показало что прочность кладки известняка-ракушечника варьируется в пределах от М4 до М8. Ракушечник размокает и теряет свои прочностные характеристики, растворные. Анализ швов показал, что по прошествии ~100 лет эксплуатации, к сожалению, швы не обладают большой прочностью и сам материал швов очень низкой прочности от М0 до М6.

Другими словами, шовный раствор представляет из себя пылевато-глинистую сыпучую субстанцию не имеющую связующих, и кладку можно разобрать руками прилагая минимум усилий.

Фото стен здания по на улице Новосельского.
Кладку можно было разобрать вручную без усилий.
 

 

В подобных ситуациях кладка стоит только за счет собственного веса, материала кладки и ее пространственной жесткости, за счет перевязки элементов, чередования камней в массиве кладки.

При подобных характеристиках состояния здания, очень опасной ситуацией является возможный подмыв фундамента водой при утечках из систем коммуникаций. В следствии потери опоры и неспособности кладки работать как балки-стенки, такие ситуации приводят к прогрессирующему обрушению кладки, кладка рассыпается по своему объему выталкиваемая балками перекрытий в сторону обрушения.

Такую ситуацию мы вместе с горожанами могли наблюдать в прошлом году в обрушенных зданиях на улице Торговой и переулке Нахимова.

По нашему мнению, по улице Торговой произошедшее обрушение здания явилось случаем грубейшего нарушения производства строительных работ без укрепления соседнего здания, накрененного в сторону площадки производства работ. Демонтируемое соседнее строение являлось подпорной конструкцией в виду взаимного наклона зданий в сторону их примыкания.

Фото обвалившегося дома на улице Торговой. Автор фото dumskaya.net 

А по переулку Нахимова случилось непредвиденное размытие основания угловой части фундаментной стены и обрушение угла здания с последующим разрушением частично обондаженных арочных оконных проемов.

На момент обрушения, перемычки, усиленные обоймами из уголка, небыли окончательно обварены и разрушились по месту подрезки уголков для придания арочной формы. Наше мнение как стороннего наблюдателя, в случае окончательного монтажа усиления, факт возможности обрушения мог бы и не состояться.

Фото обвалившегося дома на пересечении улиц Канатной и пер.Нахимова. Автор фото dumskaya.net 

Также можем отметить еще одну часто встречающуюся проблему в старом фонде - балки перекрытий зачастую поражены гнилью от водонесущих коммуникаций и труб отопления, и балки чердачных перекрытий находятся также не в самом лучшем состоянии, так как многочисленные течи кровельного материала и примыканий вентканалов напитывают шлаковую засыпку и как факт – засыпка поражена грибком который разъедает дерево в течении многих лет.

В случае ветхости либо аварийности зданий, не представляющих историческую либо культурную ценность – согласно наших расчетов, экономически не целесообразно сохранять здание, так как зачастую восстановление выходит дороже и более растянутым по срокам реализации чем демонтаж и новое строительство.

Стоимость комплекса работ по укреплению и реконструкции зданий в историческом центре, в зависимости от сложности может варьироваться в приделах от 100 до 250 USD за кв.м.

Как мы уже писали, Одесские здания старого фонда имеют довольно низкие прочностные характеристики материалов кладки стен и прочность перекрытий. Каждый новый проект реконструкции, реставрации или капремонта мы начинаем с исследования. Критически важным для нас является техническое состояние обследуемого объекта. Приоритетными критериями, которые позволяют нам принимать решения в проектах где возможно прогрессирующее обрушение, являются нулевая вероятность человеческих жертв и материальных убытков. В случае аварийного состояния здания (категория 3) при физическом износе основных несущих конструкций более 50%, рациональнее оставить сохранившиеся архитектурные элементы и формы фасада, а конструктивную, несущую часть, сделать полностью новой.

Принимаясь за восстановительные работы мы крайне осторожно должны подходить ко всем неожиданностям, которые могут нас ждать при производстве строительных работ и быть готовыми принимать строительные решения и вносить изменения в проектную документацию.

На основании результатов проведенных нами исследований, стены абсолютно всех выполненных нами объектов реконструкции подлежали усилению.

В старом фонде мы применяли следующие методы усиления: - инъектирование в трещины полимерных растворов смол - цементация трещин - оббетонирование с применением арматурных каркасов сохраняя ядро сечения из кладки и повышая устойчивость кладочного материала - торкретирование высокоадгезионнными цементными растворами для усиления арочных сводов конструкций выполненных из ракушечника. В редких случаях также возможна расшивка швов с дальнейшим заполнением цементными растворами, частичное восстановление шва по глубине с двух сторон стены, что позволяет повысить общую несущую способность кладки.

Хотим также показать пример укрепления ракушечных стен с арочными сводами. Подвальные части многих зданий строились с такими арочными сводами, а в условиях, когда на них текут трубы, эти конструкции приходят в очень плачевное состояние. Это пример укрепления на одном из объектов в Одессе по адресу Гоголя 12.

       

В случаях, когда по ряду причин город не успевает провести комплексные мероприятия по реконструкции того или иного здания в старом фонде, а здание уже явно требует ремонта, происходит комплекс противоаварийных мероприятий, которые позволяют продлить срок службы здания до момента капитальной реставрации.

Такие укрепительные противоаварийные работы проводила группа компаний DEHAUSS на пересечении улиц Ланжероновской и Пушкинской, напротив археологического музея, где расположено довольно интересное здание с двойным внутренним двором, образованном после попадания авиационного снаряда в часть жилого здания во время второй мировой войны. Перекрытие тогда восстановлено не было, были прорезаны дополнительные фасадные окна и расширены дверные проемы. По прошествии 70 лет эксплуатации было обнаружено выпучивание из своей плоскости внутри дворовой стены на 170мм и раскрытию трещин на 50мм. Исследование показало, что к этому также привели прогнившие балки перекрытия в местах прохождения систем канализации, водоснабжения и отопления, в следствии чего перекрытия дали прогибы, перегородки и фасадные стены потрещали, вышли из своих плоскостей и здание начало кренить в сторону внутреннего двора.

Во время производства укрепительных работ вскрылось, что при закладке фундаментов здания были частично не выполнены работы по монтажу фундаментов и в данном месте глубина заложения составляла всего 40 сантиметров, что привело к дальнейшим последствиям в виде трещин и выпора кладки стен. Также немаловажным фактором послужила надстройка этажа в советские времена тогдашним начальником Порта, которая перегрузила стены нижележащих этажей.

Нами было разработано и обеспечено укрепление перекрытий металлическими балками с дальнейшим омоноличиванием и устройством ЖБ ребристой плиты перекрытия, которая была включена в работу вместе с укрепительными конструкциями фасадной стены. Мы обеспечили устойчивость стены во время проведения работ по укреплению фундаментов и обондаживания простенков с трещинами. Укрепленные конструкции оштукатурили по металлической сетке.

Фото модели при разработки проекта усиления и реконструкции здания по улице Ланжероновская.  

Возвращаясь к вопросу ответственности строительных компаний, мы выступаем за программу сотрудничества громада/бизнес/местная власть, сутью которой был бы договор города с застройщиками о квартальной или «дворовой» реконструкции части жилого фонда в обмен на право достройки квадратных метров в рамках реконструируемого квартала с целью получения дальнейшей экономической выгоды.

Так можно будет обеспечить весь проблемный жилой фонд реставрационными работами, и выполнить это в едином, заранее продуманном, архитектурном сценарии.

Мы отмечаем положительный опыт реализации городских программы по благоустройству дворов, ремонту сетей, фасадов, и восстановлению жилого фонда и инфраструктуры, которые проходят под руководством мэра Геннадия Труханова и улучшают быт наших детей во дворах и зданиях! Но городу не хватает системности и комплексного подхода в решении этого вопроса.

По нашему мнению, вопрос дебюрократизации и формирования новой программы по упрощению процедуры реставрации зданий старого фонда, может стать существенных сдвигом и проложить путь к реализации программы комплексной реставрации исторической части жилого фонда Одессы.

Наши партнеры из Киева, Чернигова и Одессы также делятся своим опытом и мнением на страницах журнала PRAGMATIKA