DEHAUSS DEVELOPMENT ПРО ДОСВІД РЕКОНСТРУКЦІЇ БУДІВЕЛЬ ІСТОРИЧНОЇ ЧАСТИНИ ОДЕСИ

    •  

Група компаній DEHAUSS Development брала участь у низці проектів реконструкції та реставрації історичних будівель та споруд в Одесі, де ми застосовували різні методи та технології посилення, про які йтиметься у сьогоднішній статті про проблематику збереження та загрози обвалення частини історичної забудови центру Одеси.

Хочемо звернути увагу, після останніх нещасних випадків 2020 року в історичній частині міста, на забудовників впав вантаж частки відповідальності і тепер як громадськість, так і влада зобов'язують їх відновлювати навколишній житловий фонд під час проведення робіт на своєму будівельному майданчику!

 

На нашу думку, тут криється одна з найважливіших потенційних можливостей, яка може призвести до комплексного вирішення питання застарілої житлової забудови. Але повернемося до цього питання далі.

Старий фонд, як прийнято називати більшу частину історичної забудови в центральному історичному ареалі Одеси, більшою мірою є будинками з одеського каменю вапняку-черепашника в кладці на вапняно-піщаному розчині.

Якість проб, вилучених нами при реставрації та реконструкції будівель з черепашника, показало, що міцність кладки вапняку-черепашника варіюється в межах від М4 до М8. Черепашник розмокає і втрачає свої характеристики міцності, розчинні. Аналіз швів показав, що після ~100 років експлуатації, на жаль, шви не мають великої міцності і сам матеріал швів дуже низької міцності від М0 до М6.

Іншими словами, шовний розчин являє собою пилувато-глинисту сипучу субстанцію, що не має сполучних, і кладку можна розібрати руками докладаючи мінімум зусиль.

Фото стін будівлі по вулиці Новосільського.
Кладку можна було розібрати вручну без зусиль. 

 

У подібних ситуаціях кладка стоїть тільки за рахунок власної ваги, матеріалу кладки та її просторової жорсткості, за рахунок перев'язування елементів, чергування каменів у масиві кладки.

При подібних характеристиках стану будівлі дуже небезпечною ситуацією є можливе підмивання фундаменту водою при витоках із систем комунікацій. Внаслідок втрати опори та нездатності кладки працювати як балки-стінки, такі ситуації призводять до прогресуючого обвалення кладки, кладка розсипається за своїм обсягом виштовхувана балками перекриттів у бік обвалення.

Таку ситуацію ми разом із городянами могли спостерігати торік у обвалених будинках на вулиці Торговій та провулку Нахімова.

На нашу думку, на вулиці Торговій обвал будівлі, що стався, став випадком грубого порушення виробництва будівельних робіт без зміцнення сусідньої будівлі, нахиленої у бік майданчика виконання робіт. Демонтована сусідня будова була підпірною конструкцією через взаємний нахил будівель у бік їхнього примикання.

Фото обваленого будинку на вулиці Торговій. Автор фото dumskaya.net 

А по провулку Нахімова трапилося непередбачене розмиття основи кутової частини фундаментної стіни та обвалення кута будівлі з подальшим руйнуванням частково оновлених арочних віконних отворів.

На момент обвалення, перемички, посилені обоймами з куточка, не були остаточно обварені та зруйнувалися за місцем підрізування куточків для надання арочної форми. Нашу думку як стороннього спостерігача, у разі остаточного монтажу посилення факт можливості обвалення міг би і не відбутися.

Фото обваленого будинку на перетині вулиць Канатної та пер.Нахімова. Автор фото dumskaya.net 

Також можемо відзначити ще одну проблему, що часто зустрічається, в старому фонді - балки перекриттів найчастіше уражені гниллю від водонесучих комунікацій і труб опалення, і балки горищних перекриттів знаходяться також не в найкращому стані, оскільки численні течі покрівельного матеріалу і примикань вентканалів насичують шлаків. засипку і як факт – засипка вражена грибком, який роз'їдає дерево протягом багатьох років.

У разі ветхості або аварійності будівель, що не становлять історичної чи культурної цінності – згідно з нашими розрахунками, економічно не доцільно зберігати будівлю, оскільки найчастіше відновлення виходить дорожчим і більш розтягнутим за термінами реалізації, ніж демонтаж та нове будівництво.

Вартість комплексу робіт зі зміцнення та реконструкції будівель в історичному центрі, залежно від складності, може варіюватися в межах від 100 до 250 USD за кв.м.

Як ми вже писали, Одеські будівлі старого фонду мають досить низькі характеристики міцності матеріалів кладки стін і міцність перекриттів. Кожен новий проект реконструкції, реставрації чи капремонту ми розпочинаємо з дослідження. Критично важливим для нас є технічний стан об'єкта, що обстежується. Пріоритетними критеріями, які дозволяють нам приймати рішення в проектах, де можливе прогресуюче обвалення, є нульова ймовірність людських жертв і матеріальних збитків. У разі аварійного стану будівлі (категорія 3) при фізичному зносі основних несучих конструкцій більше 50%, раціональніше залишити архітектурні елементи і форми фасаду, що збереглися, а конструктивну, несучу частину, зробити повністю новою.

Приймаючись за відновлювальні роботи, ми вкрай обережно повинні підходити до всіх несподіванок, які можуть нас чекати під час виконання будівельних робіт і бути готовими приймати будівельні рішення та вносити зміни до проектної документації.

На підставі результатів проведених нами досліджень, стіни всіх виконаних нами об'єктів реконструкції підлягали посиленню.

У старому фонді ми застосовували такі методи посилення: - ін'єктування в тріщини полімерних розчинів смол - цементація тріщин - оббетонування із застосуванням арматурних каркасів зберігаючи ядро ​​перерізу з кладки та підвищуючи стійкість кладочного матеріалу - торкретування високоадгезійними виконаними цементними розчинами для посилення черепашнику. В окремих випадках також можлива розшивка швів з подальшим заповненням цементними розчинами, часткове відновлення шва по глибині з двох сторін стіни, що дозволяє підвищити загальну здатність кладки, що несе.

Хочемо також показати приклад зміцнення черепашкових стін з арочними склепіннями. Підвальні частини багатьох будівель будувалися з такими арочними склепіннями, а в умовах, коли на них течуть труби, ці конструкції приходять у дуже плачевний стан. Це приклад зміцнення на одному з об'єктів в Одесі на адресу Гоголя 12.

       

У випадках, коли з низки причин місто не встигає провести комплексні заходи щодо реконструкції тієї чи іншої будівлі у старому фонді, а будівля вже явно потребує ремонту, відбувається комплекс протиаварійних заходів, які дозволяють продовжити термін служби будівлі до моменту капітальної реставрації.

/p>

Такі зміцнювальні протиаварійні роботи проводила група компаній DEHAUSS на перехресті вулиць Ланжеронівської та Пушкінської, навпроти археологічного музею, де розташована досить цікава будівля з подвійним внутрішнім двором, утвореним після потрапляння авіаційного снаряду до частини житлової будівлі під час Другої світової війни. Перекриття тоді відновлено не було, було прорізано додаткові фасадні вікна та розширено дверні отвори. Після 70 років експлуатації було виявлено витріщення зі своєї площини всередині дворової стіни на 170мм і розкриття тріщин на 50мм. Дослідження показало, що до цього також привели прогнили балки перекриття в місцях проходження систем каналізації, водопостачання та опалення, внаслідок чого перекриття дали прогини, перегородки та фасадні стіни потріщали, вийшли зі своїх площин і будівлю почало кренити у бік внутрішнього двору.

>

Під час виконання укріплювальних робіт виявилося, що при закладці фундаментів будівлі були частково не виконані роботи з монтажу фундаментів і в цьому місці глибина закладення становила лише 40 сантиметрів, що призвело до подальших наслідків у вигляді тріщин та випору кладки стін. Також важливим фактором стала надбудова поверху за радянських часів тодішнім начальником Порту, яка перевантажила стіни поверхів, що нижче лежать.

Нами було розроблено та забезпечено зміцнення перекриттів металевими балками з подальшим омонолічуванням та пристроєм ЗБ ребристої плити перекриття, яка була включена в роботу разом із зміцнювальними конструкціями фасадної стіни. Ми забезпечили стійкість стіни під час проведення робіт із зміцнення фундаментів та поповнення простінків з тріщинами. Укріплені конструкції оштукатурили металевою сіткою.

Фото моделі при розробці проекту посилення та реконструкції будівлі по вулиці Ланжеронівська. 

Повертаючись до питання відповідальності будівельних компаній, ми виступаємо за програму співпраці громада/бізнес/місцева влада, суттю якої був би договір міста із забудовниками про квартальну або «дворову» реконструкції частини житлового фонду в обмін на право добудови квадратних метрів у рамках кварталу, що реконструюється, з метою отримання подальшої економічної вигоди.

Так можна буде забезпечити весь проблемний житловий фонд реставраційними роботами, і виконати це в єдиному, наперед продуманому, архітектурному сценарії.

Ми відзначаємо позитивний досвід реалізації міських програми з благоустрою дворів, ремонту мереж, фасадів та відновлення житлового фонду та інфраструктури, які проходять під керівництвом мера Геннадія Труханова та покращують побут наших дітей у дворах та будинках! Але місту не вистачає системності та комплексного підходу у вирішенні цього питання.

На нашу думку, питання дебюрократизації та формування нової програми зі спрощення процедури реставрації будівель старого фонду може стати суттєвим зрушенням та прокласти шлях до реалізації програми комплексної реставрації історичної частини житлового фонду Одеси.

Наші партнери з Києва, Чернігова та Одеси також діляться своїм досвідом та думкою на сторінках журналу PRAGMATIKA